Belgrano y Núñez son dos de los barrios más buscados por inquilinos en Buenos Aires. La combinación de buena conectividad (línea D de subte, ramales de colectivos hacia toda la ciudad), comercios consolidados, gastronomía, colegios privados de calidad y la cercanía al río hace que la demanda de alquileres en estos barrios se mantenga sostenida incluso en períodos de contracción general del mercado.
En 2026, con la nueva ley de alquileres en vigencia y la inflación todavía presente pero desacelerándose, el mercado de Belgrano-Núñez tiene características específicas que vale entender antes de buscar.
Cómo quedó el mercado después del cambio de ley
La derogación de la ley de alquileres de 2020 (mediante el DNU 70/2023 del gobierno de Milei) y la vuelta a los contratos negociados libremente cambió el mercado de manera significativa. Los puntos más relevantes para inquilinos en 2026:
Plazos libres: el plazo mínimo es de 6 meses, pero en la práctica los propietarios ofrecen contratos de 1 a 3 años (en Buenos Aires, lo más común sigue siendo 2 años, aunque los de 1 año crecieron).
Actualización negociada: el índice y la frecuencia de actualización del alquiler los acuerdan las partes. En 2026 el esquema más común sigue siendo trimestral o cuatrimestral, con índice ICL (Índice de Contratos de Locación del Banco Central), aunque hay contratos que usan CER, inflación directa o incluso actualización en dólares para unidades premium.
Valores iniciales más altos: sin el congelamiento de la ley anterior, los propietarios pusieron los valores iniciales mucho más altos que antes. El mercado se reacomodó al alza en 2024 y se estabilizó relativamente en 2025-2026.
Precios de referencia en Belgrano y Núñez (mayo 2026)
Los valores son aproximados y varían mucho según antigüedad del edificio, piso, luminosidad, calidad de terminaciones y si incluye cochera o amenities. Verificar en los portales Zonaprop, Argenprop y Properati para valores actualizados al momento de la búsqueda.
Monoambiente:
- Belgrano R (zona tranquila, cerca del subte D): $400.000-$550.000/mes
- Belgrano Chico (zona más premium): $500.000-$700.000/mes
- Núñez (cerca del río y Ciudad Universitaria): $370.000-$500.000/mes
2 ambientes (1 dormitorio):
- Belgrano R: $550.000-$750.000/mes
- Belgrano Chico: $700.000-$950.000/mes
- Núñez: $500.000-$700.000/mes
3 ambientes (2 dormitorios):
- Belgrano R: $750.000-$1.100.000/mes
- Belgrano Chico: $950.000-$1.500.000/mes
- Núñez: $650.000-$950.000/mes
Departamentos con cochera: agregan entre $80.000 y $150.000 al mes según la zona.
Las zonas de Belgrano-Núñez y sus diferencias
Belgrano R: la zona más residencial del barrio, entre Cabildo y Virrey del Pino y desde Olleros hasta la Av. del Libertador. Ideal para familias con chicos por la tranquilidad, los colegios privados en la zona y la proximidad al parque Tres de Febrero (Los Bosques de Palermo). Alta demanda, precios sostenidos.
Belgrano C y la zona comercial: más movimiento, más servicios a pie, pero también más ruido. Los departamentos sobre Cabildo son más baratos que los de las calles internas por el tránsito. Bien comunicado con subte línea D.
Belgrano Chico: la zona más exclusiva, entre La Pampa y el Libertador, con casas y edificios de alta gama. Los alquileres más caros del barrio. Mucha embajada y profesionales de altos ingresos. Difícil encontrar unidades disponibles.
Barrio Chino (Arroyito): zona de transición entre Belgrano y Palermo. Más mixta, precios algo más accesibles, buena gastronomía pero más ruido nocturno.
Núñez: más tranquilo que Belgrano, con mucha demanda de estudiantes universitarios (Ciudad Universitaria está sobre la Av. Cantilo) y familias que quieren acercarse al río. Los precios son algo más bajos que Belgrano central.
Saavedra (límite norte): técnicamente otro barrio, pero en la zona de influencia de Núñez. Más tranquilo, precios más accesibles, algo más lejos del subte.
Qué revisar en el contrato antes de firmar
Garantías
En Buenos Aires las formas más comunes de garantía son:
- Garantía propietaria: el garante debe tener un inmueble libre de hipotecas en CABA o GBA. Es la forma más exigida.
- Seguro de caución: reemplaza la garantía propietaria. El inquilino paga una prima (entre 3 y 6 meses de alquiler, según el seguro) y la aseguradora garantiza al propietario. Las más usadas son Aseguradora de Créditos y Garantías, Guarantee y otras.
- Garantía bancaria o aval: menos común, pero válida.
Cláusulas clave a revisar
Índice y frecuencia de actualización: verificar qué índice se usa y cada cuántos meses se actualiza. Es lo más importante del contrato en un contexto inflacionario.
Quién paga las expensas: lo más habitual es que el inquilino paga las expensas ordinarias y el propietario las extraordinarias, pero debe estar especificado.
ABL y servicios: generalmente el inquilino paga ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) y todos los servicios. Verificar el estado de cuenta de los servicios al momento de tomar la unidad.
Inventario: hacer el inventario detallado del estado del departamento al inicio — fotos con fecha, descripción de cada ambiente. Evita conflictos al finalizar el contrato.
Penalidades por salida anticipada: la ley permite salir anticipadamente del contrato después de los 6 meses, con una penalidad que varía según cuándo se abandona (habitualmente 1,5 meses de alquiler si se avisa con 30 días de anticipación después del primer año).
Precios de referencia a mayo de 2026. El mercado inmobiliario de alquileres varía. Verificar valores actualizados en Zonaprop, Argenprop y Properati antes de iniciar la búsqueda.
